부동산 양도세율표 계산방법 확인!

부동산을 팔면 이익이 발생하는데, 이를 과세하는 세금이 바로 **양도소득세(양도세)**입니다.
특히 주택의 보유 수, 보유 기간, 지역(조정대상지역 여부), 거주 여부에 따라 세율이 달라지고, 경우에 따라 최고 75%까지 중과될 수도 있습니다.

이번 글에서는 양도세율표 전체 구조와 적용 방식, 중과세, 절세 방법, 실무 사례까지 종합적으로 살펴보겠습니다.

1. 양도소득세 기본 개념

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제(연 250만 원)
산출세액 = 과세표준 × 세율 – 누진공제

👉 즉, 단순히 팔았다고 세금을 내는 게 아니라 **순수한 이익(차익)**에 대해서만 세금이 부과됩니다.

2. 양도세율표 (기본세율)

양도세율은 소득세율과 동일하게 누진세율 구조로 적용됩니다.

과세표준 (양도차익 기준)세율누진공제

1,200만 원 이하	6%	0
1,200만 ~ 4,600만 원	15%	108만 원
4,600만 ~ 8,800만 원	24%	522만 원
8,800만 ~ 1억 5천만 원	35%	1,490만 원
1억 5천만 ~ 3억 원	38%	1,940만 원
3억 ~ 5억 원	40%	2,540만 원
5억 ~ 10억 원	42%	3,540만 원
10억 원 초과	45%	6,540만 원

👉 예시: 과세표준이 2억 원이라면 38% 구간이 적용되지만, 누진공제를 빼서 실제 부담은 낮아집니다.

3. 다주택자 중과세율

조정대상지역 내 다주택자는 기본세율보다 높은 중과세율이 적용됩니다.

2주택자: 기본세율 + 20%p
3주택 이상 보유자: 기본세율 + 30%p
최고세율: 최대 75%까지 가능

👉 예: 조정대상지역 아파트 2채를 보유하고 있다면 매도 시 최고 65% 세율이 적용될 수 있습니다.

4. 단기 보유 주택 세율

부동산을 단기간 보유하다 매도하면 별도의 단기 양도세율이 적용됩니다.

1년 미만 보유: 양도차익의 70% 과세
2년 미만 보유: 양도차익의 60% 과세

👉 즉, 단기간 시세차익을 노린 투기적 거래는 세금으로 이익 대부분을 가져갈 수 있습니다.

5. 장기보유특별공제

오랫동안 보유한 주택에 대해서는 세금을 줄여주는 장기보유특별공제가 있습니다.

1세대 1주택 (비과세 주택)
- 최대 80% 공제 (보유 40% + 거주 40%)
일반 부동산 (다주택 포함)
- 보유 기간에 따라 최대 30% 공제

👉 장기 보유할수록 공제율이 높아져, 세금을 크게 줄일 수 있습니다.

6. 1세대 1주택 비과세 요건

양도세율표를 이해할 때 반드시 알아야 하는 부분이 바로 비과세 요건입니다.

보유기간: 2년 이상 (조정대상지역은 2년 이상 실제 거주 필수)
양도가액: 12억 원 이하 → 전액 비과세
12억 초과분은 과세 (예: 14억 매도 → 2억 과세)

👉 따라서 주택 보유자가 가장 먼저 확인해야 할 부분은 비과세 가능 여부입니다.

7. 실제 계산 사례

사례: 서울 아파트 8억 원에 매도

취득가액: 4억 원
필요경비: 5천만 원
보유기간: 10년, 거주 5년
1세대 1주택, 양도가액 8억 원

① 양도차익 = 8억 – 4억 – 5천만 = 3억 5천만 원
② 장기보유특별공제 = 3억 5천만 × 40% = 1억 4천만 원
③ 과세표준 = 3억 5천만 – 1억 4천만 – 250만 = 2억 750만 원
④ 세율 적용 (38% 구간) → (2억 750만 × 38%) – 1,940만 = 약 6,000만 원

👉 하지만 이 주택이 12억 원 이하 1주택이라면 비과세 적용으로 세금이 면제됩니다.